La nueva ordenanza aprobada por el Concejo Deliberante de Tigre, que fija topes de construcción sobre corredores como la Ruta 27 y avenida Italia, ya comenzó a generar repercusiones en el mercado inmobiliario de Nordelta, Villanueva y Benavídez. Mientras algunos terrenos pierden potencial de desarrollo, otros mantienen —e incluso refuerzan— su valor por el fuerte crecimiento comercial de la zona.
La normativa establece que, en buena parte de los nuevos desarrollos sobre la Ruta 27 (Santa María de las Conchas / Agustín García), el límite general será de planta baja más seis pisos (PB+6), mientras que sobre avenida Italia, entre la Ruta 27 y Boulevard de Todos los Santos, el tope será en muchos sectores de planta baja más dos pisos (PB+2).
Además, la ordenanza aclara que los proyectos ya iniciados antes de la aprobación continuarán rigiéndose por las reglas anteriores, por lo que algunos emprendimientos en curso podrían avanzar con mayores alturas.
Para Gustavo Iglesias, de Iglesias Real Estate, uno de los principales impactos se da sobre los grandes terrenos que habían sido adquiridos pensando en desarrollos de alta densidad.
“Los terrenos que esperaban un montón de pisos se han desvalorizado porque esos terrenos se vendían por un valor del metro FOT, que es vendible. Si te bajaron la altura, te limita el FOT que podés vender”, explicó.
El especialista señaló que el valor de muchos lotes estaba directamente asociado a la cantidad de metros cuadrados construibles. Al reducirse la altura permitida, también disminuye el potencial de desarrollo y, en consecuencia, el valor inmobiliario pensado para grandes emprendimientos.
Sin embargo, Iglesias remarcó que la situación es distinta para los terrenos comerciales más chicos ubicados sobre la Ruta 27, donde el fuerte crecimiento de locales y servicios abrió otro escenario.
“Los lotes chicos de 1000 o 2000 metros tienen otro valor porque se están pagando alquileres estrambóticos, de 5.000 a 8.000 dólares por un local de 300 metros”, sostuvo.
Según explicó, en esos casos el precio del terreno ya no depende tanto de cuánto se puede construir, sino de la renta comercial que hoy genera la avenida más dinámica del corredor Nordelta–Villanueva.
“Ahí el valor no es por el FOT, sino por el alquiler que se le saca como inversión de renta”, agregó.
En ese contexto, indicó que muchos propietarios no muestran intención de vender sus terrenos sobre la Ruta 27 debido a la rentabilidad actual del mercado comercial.
“No hay muchas ganas de vender. Hay que pedirles por favor que vendan”, afirmó.
Al mismo tiempo, Iglesias puso en duda que exista una demanda suficiente para absorber desarrollos de muy gran escala en la zona, pese a que en los últimos años hubo proyectos pensados para construir miles de metros cuadrados.
La nueva ordenanza busca justamente ordenar ese crecimiento y establecer reglas más claras para el desarrollo futuro en Tigre, definiendo densidades, perfiles urbanos y transiciones entre corredores comerciales y áreas residenciales.
